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Due Diligence Immobiliare

La Due Diligence Immobiliare è un procedimento di verifica tecnica, di investigazione volto ad un’analisi completa di un immobile oggetto di compravendita, al fine di accertare la conformità alle normative vigenti e ai requisiti di destinazione, e per una esatta valutazione dei rischi connessi all’investimento.

Il processo passa per l’analisi degli aspetti edili-strutturali, urbanistico-ambientali, impiantistici e di manutenzione.

Al di là della fase di compravendita, lo svolgimento di una attività di Due Diligence Immobiliare è preziosa per gestire un bene e per stabilirne le migliori opportunità di sfruttamento.

 

La definizione di Due Diligence riportata nelle linee guida dell’Associazione Bancaria Italiana ABI al Requisito

4.2.6 è la seguente: il documento teso a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi (audit documentale).

 

Essa è divisa in due fasi: la Due Diligence legale-amministrativa e la Due Diligence tecnica.

 

La Due Diligence amministrativa permette una completa conoscenza dell’immobile e ne definisce il valore, individua i vincoli che gravano eventualmente su di esso, verifica le criticità esistenti, tra cui l’accertamento

della piena proprietà dell’immobile, dell’esistenzao meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alla conformità urbanistica e catastale.

 

La Due Diligence tecnica consiste nella verifica della rispondenza dell’immobile sotto il profilo edilizio, strutturale ed impiantistico: acquisizione di atti di acquisizione e titoli di provenienza, visure e planimetrie catastali, visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, accertamento di esistenza di servitù attive o passive, dei documenti urbanistici, della documentazione edilizia, dei titoli abilitativi, delle dichiarazioni di conformità degli impianti.

Nella verifica catastale il tecnico esaminerà il corretto inserimento in mappa del fabbricato, la rispondenza tra lo stato di fatto e quanto rappresentato in planimetria catastale e la rispondenza tra quanto riportato in visura e la documentazione relativa alla titolarità.

 

Trattandosi, spesso, di un’analisi svolta su un bene oggetto di compravendita, la Due Diligence è commissionata dal potenziale acquirente che ne verifica, prima dell’acquisto la regolarità; non è detto, però, che sia il venditore a richiederla, al fine di escludere eventuali contestazioni postume.

 

Inoltre, l’attività non viene richiesta solo in fase di compravendita, ma anche ai fini di una corretta gestione del patrimonio, in caso di successioni, etc.

 

Il tecnico, specializzato nella Due Diligence Immobiliare, e disponibile nell’elenco dei professionisti a disposizione, ha una conoscenza multidisciplinare e esperienza nel settore; egli si occuperà di svolgere un’analisi accurata dell’immobile, valutandone caratteristiche ed eventuali anomalie, e nel caso di terreni, la verifica della reale fattibilità di un futuro intervento, in relazione alla peculiarità del sito, ma soprattutto alle prescrizioni in ambito urbanistico, ambientale, etc.

 

Nello specifico, il tecnico si occuperà di:

  1. effettuare un sopralluogo per analizzare il bene oggetto di compravendita;
  2. reperire tutta la documentazione necessaria al fine di escludere difformità, vizi o abusi;
  3. esaminare gli eventuali vincoli o le criticità; in caso sia un terreno l’oggetto dell’investimento si procederà con verifiche di tipo urbanistico (Piano Regolatore, destinazione urbanistica, etc.) e con uno studio di fattibilità del progetto;
  4. valutare, a livello ambientale le autorizzazioni e lo stato dell’immobile;
  5. effettuare verifiche degli impianti (elettrici, idrici, termici) con prove di funzionamento, verifiche strutturali per escludere la presenza di criticità;
  6. valutare gli investimenti necessari con un cronoprogramma dell’intervento;
  7. analizzare la reale affidabilità dell’intervento;
  8. redigere, sulla scorta di quanto elencato, la relazione, avendo cura di allegare tutto il materiali utilizzato ai fini dell’analisi.

 

I risultati possono essere positivi o negativi: possono evidenziare una totale conformità del bene con eventuale conferma dell’interesse alla compravendita, una presenza di lievi difformità con la necessità di investimenti, o la non totale conformità su diversi fronti, che farebbe pensare ad un annullamento dell’interesse.

Un’altra ipotesi, molto rara, è quella di non riuscire ad ottenere informazioni a causa della mancanza totale o parziale di documentazione.

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